Em julgamento finalizado na data de ontem, 19/10/2026, o STF, por maioria, fixou precedente de observância obrigatória no sentido de que o direito a imunidade do ITBI na incorporação de bens ou direitos ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital é incondicionado, independendo, portanto, da atividade empresária preponderante, ainda que seja a compra e venda desses bens e direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil.
Para fins de contextualização, o art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal prevê a imunidade de ITBI em duas hipóteses: (i) integralização de capital; (ii) fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. Em sua parte final, o dispositivo excepciona os casos de atividade preponderante imobiliária, de modo que a controvérsia analisada pelo Supremo estava em saber se essa ressalva alcançaria ambas as hipóteses ou apenas a segunda.
No julgamento, prevaleceu a tese de que essa ressalva quanto ao exercício da atividade imobiliária valeria só para as reorganizações societárias, não alcançando as integralizações de capital social.
O relator, Min. Fachin, apoiou-se no Tema 796 e na finalidade da norma, que é estimular a capitalização das empresas. Destaque-se, contudo, que a imunidade não protege, por exemplo, casos de simulação ou fraude à lei. Nessas hipóteses, competirá ao Município provar eventual abuso, para afastar a imunidade e cobrar os valores que entende serem devidos.
Ainda não há modulação de efeitos
O acórdão ainda não foi publicado e não houve deliberação sobre modulação, o que, no entanto, poderá ser suscitado pelo Município em embargos de declaração.
Como alertamos em informe anterior, em julgamentos recentes, o STF tem limitado os efeitos de suas decisões, preservando apenas quem já discutia o tema judicial ou administrativamente. Embora menos provável, esse cenário não pode ser descartado e exige análise caso a caso de cada operação societária.
Implicações práticas
- Novas integralizações: perde fundamento a negativa municipal baseada nos arts. 36 e 37 do CTN, que exigem, para fins de imunidade, prova de que as receitas de atividades imobiliárias representem menos de 50% do total da receita operacional da empresa.
- Operações já realizadas: cabe avaliar a restituição do que foi pago nos últimos 5 anos.
- Processos e autuações em curso: o precedente deve ser aplicado pelos tribunais e, conforme a lei local, também na via administrativa.
- Estrutura da operação: continua relevante. Integralizações seguidas de alienação imediata ou sem propósito negocial identificável podem ser questionadas.
Ponto em aberto: diferença entre valor declarado e valor de mercado.
Com base no Tema 796, os Municípios vêm cobrando ITBI sobre eventual diferença entre o valor declarado do imóvel na operação e o seu valor de mercado. Para afastar o valor declarado, porém, precisam instaurar procedimento prévio de avaliação contraditória (Tema Repetitivo 1.113/STJ), sem arbitramento unilateral por valor de referência. A jurisprudência estadual está dividida:
- Corrente pró-contribuinte: o Tema 796 tratou de um excedente destinado a reserva de capital. Sem a formação dessa reserva, e com o valor declarado igual ao capital integralizado, não haveria o que cobrar.
- Corrente pró-Fisco: a imunidade alcançaria só o valor declarado, não abrangendo eventual diferença, segundo uma interpretação do mesmo precedente.
No STF, há decisões dizendo que o Tema 796 não examinou essa hipótese, ao mesmo tempo em que alguns ministros já sinalizaram entendimento pró-Fisco, sem enfrentamento colegiado do mérito, no entanto. Como os recursos em geral não são conhecidos por questões processuais (Súmula 279), na prática, prevalece o que decidiu o tribunal de origem:
- a cobrança é mantida se houve avaliação contraditória confirmando a diferença;
- a cobrança é anulada se o arbitramento do valor de mercado do imóvel foi unilateral, hipótese em que o Município pode refazer a avaliação e lançar o imposto se ainda não houver decadência.
Conclusão
A decisão é bastante positiva à medida que traz mais segurança jurídica para a estruturação de holdings e planejamentos patrimoniais e sucessórios. Os efeitos práticos do precedente, porém, dependem de como cada integralização foi estruturada, do valor atribuído aos imóveis e do histórico da operação, o que exige análise individual.
Nossa equipe se encontra à disposição para avaliar cada caso e prestar esclarecimentos.
