Entende-se por incorporação imobiliária um processo legal, regulamentado pela Lei 4.951/1964, que consiste na preparação e viabilização econômica e ambiental de um projeto imobiliário, residencial ou comercial, para a posterior venda.
Os agentes envolvidos em uma incorporação imobiliária são (i) o incorporador; (ii) o proprietário do terreno/permutante; (iii) a construtora; (iv) o arquiteto; (v) o advogado; (vi) o corretor de imóveis; o cartório de registro de imóveis e tabelionato de notas; e (vii) os órgãos municipais, estaduais e fiscalizadores.
O incorporador, que por sua vez pode ser uma pessoa física ou jurídica, é o agente responsável por articular a viabilização do empreendimento imobiliário, envolvendo todos os agentes necessários para o operação.
As principais etapas de uma incorporação imobiliária consistem (i) na elaboração do projeto; (ii) na obtenção das aprovações necessárias perante os órgãos competentes; (iii) no registro do memorial de incorporação imobiliária no cartório de registro de imóveis, para dar publicidade ao empreendimento e garantir a idoneidade da obra e a segurança jurídica aos futuros compradores; (iv) no acompanhamento e fiscalização da construção do empreendimento; (v) na venda das unidades, geralmente por meio de contratos de promessa de compra e venda, via de regra com a intermediação do corretor imobiliário; e (vi) na conclusão e entrega do empreendimento.
Para que a incorporação imobiliária seja viável, o incorporador deve obter as licenças, alvarás, aprovações e certidões necessárias junto aos órgãos públicos. Por consistir em um processo demorado e complexo, é de suma importância a atenção aos detalhes e levantamento de potenciais riscos, para que este não prejudique a rentabilidade do empreendimento em virtude de atrasos e custos não previstos inicialmente, dadas eventuais irregularidades constatadas ao longo do processo.
Nesse viés, por se tratar de uma operação multipartes, existe uma preocupação válida acerca da alocação de responsabilidade para cada uma delas, por meio de instrumentos jurídicos específicos para tais fins. A elaboração de contratos com prestadores de serviços que estarão à frente da execução do empreendimento, tais como arquitetos e construtoras, além de contratos complexos a serem firmados com o proprietário do terreno/permutante, visando a aquisição do terreno, eventuais permutantes, terceiros interessados e investidores, são apenas alguns exemplos que devem ser levados em consideração pelo incorporador.
Além disso, as partes participantes de uma incorporação imobiliária devem estar atentas com a estrutura societária e tributária que será escolhida para a operação. Entre as diversas opções, que serão abordadas em artigo específico, podemos mencionar a Sociedade de Propósito Específico (SPE) e a Sociedade em Conta de Participação (SCP).
Entender o processo de incorporação imobiliária, todas as etapas do projeto e execução do empreendimento, assim como as relações comerciais estabelecidas entre as figuras participantes do negócio jurídico, é extremamente complexo e deve ser muito bem avaliado por um especialista no assunto. Caso queira saber mais sobre o tema, a equipe do nosso escritório está à disposição para atendê-los.
